江南春晓试水业主自治

猴子

　　一些小区选择更换物业来解决问题。但在江南春晓，业主们选择了另外一条路———“自主管理”：成立自己的物业公司，聘请职业经理人负责具体运作，不以赢利为目的，所有收益归全体业主所有。

　　２０１１年５月１日，自主管理模式在江南春晓正式实施。

　　对于新成立的物业公司，业主心中难免有些顾虑，比如，股东们会不会从中谋利？

　　为此，业委会与股东签订了一份《江南春晓委托持股协议书》，对他们的权利进行约束。

　　例如，协议书中规定：“乙方（股东）仅为名义股东，不享有任何收益权、处分权等股东权利”；“乙方不得利用名义股东身份为自己牟取任何私利，从事损害小区业主的事情……如因上述行为造成甲方或小区全体业主损失，乙方应予以赔偿。”

　　为了保证资金安全，业委会向潘火管委会申请，在社区居委会名下成立一个业委会专门的资金管理账户，设立２个印章，业委会、居委会各一个，要提取使用资金，必须双方审核、把关，并受潘火管委会监督。

　　象山一小区尝试业主入股物管

　　今年，象山县丹东街道塔山社区宏润花园小区业主委员会召开楼道长、居民组长会议，出席会议的９３位业主，有９０人举手同意通过了业主入股成立物管公司新方案，尝试自我教育、自我运作、自我监督的小区物管新模式。

　　宏润花园小区现有登记住户５３５户。先前，物业费上缴率仅２０％，物业公司亏损退出，新物业不愿接手。

　　小区面临物管瘫痪的严峻形势。经多方协调磋商，从２０１２年１月起，小区业委会与物管公司合二为一，将业主物业费作为股金，家家户户成为股东，统一出租小区商业房、地下车库及会所场地、电梯广告位，完善公司集体监管机制和财务收支、管理、审批、公开制度。公司财务每年年底结算一次，按股权比例分享利润和分担亏损，对不缴或拖欠物业费的住户，则按区规民约处置。

　　慈溪浒山街道施行物业星级管理

　　浒山街道有２５个社区（村），８０％是老小区。老小区自治管理能力差、居民安全感低、物业费收取难等问题一直困扰着街道。

　　针对这个问题，慈溪市建设局对老小区发放物业管理补助金，１．６元／平方米。“如何用活这笔钱，必须引入考核竞争机制，否则管好管坏一个样。”在浒山街道看来，实行物业星级管理的初衷，就是想通过这一办法，给管理好的小区物业以更多补贴，“迫使”所有物业公司都提高服务水平。

　　浒山街道的物业管理星级评定设四个星级，考核内容涉及物业费收取、物业投诉纠纷快速处理、小区社会治安等，星级越高表示物业管理档次越高。

　　“为确保考核落到实处，我们制定了一套严格的星级量化考核评定标准，除了街道的物业管理办公室打分外，还要通过问卷调查群众的满意度。”据介绍，对获得相应星级的小区，街道每年给予每平方米１．２－１．８元不等的补助，而对考评不合格的予以整改或者摘星处理。

　　老小区实施“星级管理”以来收效明显。目前，各小区社会治安明显好转，偷盗案件大大下降，老小区物业费收缴由过去的不到６０％普遍提高到８０％左右。

　　（金晓东 文/摄)