海曙解决物业费拖欠有新招法官进社区“温柔催讨”物业费

猴子

　　又到了一年一度物业公司催缴物业费的时候。每年这个时候，宁波不少小区物业公司经理就会担心，有些业主以这样那样的理由拒缴物业费。

　　但是在海曙区，这样的担心少了很多。从今年７月中旬开始，该区物业管理服务中心和海曙法院开展了物业纠纷多元调解进社区的活动，“规模化”解决物业费拖欠问题．

　　“半个月内，我们在８个社区一共处理了８４起物业费纠纷，６０％的业主同意缴清。”海曙法院相关负责人告诉记者，没缴清的，将进入诉讼程序。

　　那么，到底法官是如何去社区“判案”的，“判案”的流程怎么样，效果又如何呢？记者特地去一探究竟。

　　记 者　金晓东 通讯员 尹晓艳 文／摄


　　法官也判“家务事”

　　１２月２２日下午，海曙法院西郊法庭张频波法官一行准时来到了西门街道翠中社区居委会，这次要调解的社区物业纠纷是家住高塘恒春社区的张女士拖欠小区物业——宁波华明物业有限公司共１１６２元物业费的纠纷案。

　　记者在现场看到，除了居民和物业负责人外，还有海曙法院西郊法庭的两位法官，海曙区物业办相关负责人、西门街道的相关负责人和翠中社区的专职人民调解员，大伙围着圆桌坐成一团……

　　在调解现场，法官坐在业主张女士和物业代表杨经理的中间，倾听双方产生矛盾的原因。“我们家住在１楼，楼上的住户野蛮装修，害的我们漏了几年的水。”张女士向法官吐了一肚子的苦水，“光这个事情就跟小区物业说了好多次了，一直都没解决。有一次物业上门来收物业费，还用语言恐吓我们，这样的态度，我会交物业费吗？”

　　法官一边听一边点头回应：“是的，这样的做法是肯定不对的。这个问题物业同志为什么不能给及时解决呢？”“那个涉嫌恐吓的保安我们了解了情况后已经开除了。”宁波华明物业有限公司的代表解释道：“漏水的问题我们也到楼上住户去反映过了，我们现在已经联系了相关部门，一起来处理这个事情，应该马上就能有结果。”说完，物业代表还当场向业主张女士表示了歉意，并表示会尽快把张女士的问题解决好。

　　法官对物业的态度表示了肯定，也劝说张女士应该把从２００９年至２０１１年拖欠的物业费及时交清。为了打消张女士的后顾之忧，翠中社区专职人民调解员拿出了一份调解协议书，将物业承诺的处理时限记录在案，双方签字后，加盖了翠中社区人民调解委员会的印章，法官制作了法院调解协议审查确认笔录，当事人和法官均签了字。

　　有了法官的保障，张女士当场如数掏出物业管理费交到了物业代表的手中，整个案子用了不到２０分钟就调解成功了。这种调解形式，张女士不仅感觉新奇，也对调解的结果感到满意。

　　催讨方式“很温柔”

　　这正是海曙区为解决近年来物业纠纷频发的多元调解处理机制。

　　所谓多元，就是把各方力量都调动起来，以区物业办为平台，法院、街道、社区共同参与，尝试庭外调解、诉前调解，力求小纠纷在社区、街道解决，复杂矛盾才进入诉讼。

　　张频波法官告诉记者，物业纠纷很多都是些小矛盾，譬如业主不交物业费，物业去告业主，为此打官司，当事人要花不少时间、精力，对法院来说，也耗费了诉讼资源。有的小矛盾，完全可以通过调解解决。

　　法官进社区多元调解的流程是这样的：物业公司向法院提交物业清欠名单并向法院口头起诉，法官制作相关起诉材料；法院将委托调解告知书交给社区，由社区送达到业主本人；业主、物业双方愿接受调解后，人民调解委员会出面制作一份协议书；法院根据调解协议书，做一份审查确认笔录。

　　法官进社区多元调解的时间、人员地点等详细情况，每周一都会张贴在小区物业门口，各社区居民在物业纠纷方面有困难或者疑惑的，都可以参照安排表，到社区办公室直接找当值法官，解答疑惑、处理纠纷。

　　“这种方式比打官司温柔多了，更容易让业主接受。”张频波分析了多元调解的几大优点：首先，地点就在社区，近、方便，更重要的是心理负担小，而且在宁波人的观念里，“被法院叫去”讲出去很难听，但法官上门服务感觉就好多了；其次，因为是人民调解程序，不收诉讼费；人民调解员对社区熟悉，找业主方便，通知业主过来调解的通知书只有起诉书的一半大，用语也温和很多，顾及到了业主的面子；调解中，发现物业有问题，法院也会给物业公司发司法建议，并反馈给物业办，督促物业公司解决，“不解决，物业公司在考核中会被扣分，业务量会少很多。”最重要的一点是，调解协议经法院确认，跟判决书有同等法律效力，绝不是口头说说。

　　提高服务质量是根本

　　根据海曙法院统计，从２００８年至今，受理的物业纠纷数量增加近７倍。海曙区物业办负责人提供的数据则更让人担忧：目前，海曙区小区物业费平均收交率在８０％左右，按这个数据估算，海曙区３万多户业主中，约有６０００户未交物业费。

　　海曙法院一民事法官介绍，这些案件中，大多为物业公司向业主追讨物业费，其中超过８０％业主是因为物业服务管理有瑕疵而拒交物业费。

　　海曙一社区居民吴先生无奈地对记者说：“其实，我们业主也是弱势群体，有时，在无奈之下只能用不交物业费来抵抗了。”吴先生告诉记者，前段时间下雨，自家屋顶漏水，打电话到物业希望他们能帮忙维修。“可是，物业公司推三阻四不想来。”吴先生说，没办法，他就自己掏钱找来工人把漏水的屋顶维修好。同时，吴先生也暗自下决定：今年的物业费不交了。

　　看来，造成物业费难收的原因，跟物业公司平时的服务质量有关。海曙法院的张法官说，经过法院的调解，有９０％左右的居民同意交物业费了，这说明业主其实不是不想交或交不起物业费，主要是不满意物业公司某方面的服务。    　



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