物业欲撂担子之后……

小P孩

　　做了５年“管家”的物业公司，在８月突然宣布要退出，这让鄞州紫郡小区的居民有点措手不及。

　　近日，小区居民王女士打进帮办热线说，消息来的很突然，好像一夜之间物业公司想甩手不干了。而且感觉最近物业似乎“军心不稳”，小区秩序也没有以前那么好了，不少居民担心，随着时间推移，问题还会层出不穷，甚至更加严重。另有居民心怀忐忑，新物业接手，能否服务得更好？会不会越换越差？

　　记 者 金晓东 文/摄


　　业主：

　　历史遗留问题是纠纷根源

　　７月３１日，紫郡小区物业贴出公告，称将于２０１２年１０月３１日物业管理合同到期后，不再续约，终止服务。

　　在紫郡做了５年管家，时间不短，为何选择退出？

　　在小区门口的公告上，物业公司这样陈述：“鉴于紫郡小区房屋自身质量问题诸多，而部分业主又以此为由拒付物业费，导致物业服务费收费率很低，项目物业收支无法平衡，且存在较大亏损，严重阻碍了物业工作的正常开展，并直接影响了服务品质的提升……”

　　“房屋质量问题确实比较突出，特别是三期的房子，修修补补的很多。”提起拖欠物业费一事，小区一位不愿透露姓名的业主告诉记者，在小区一二三期房子中，一二期的房子质量还好，三期房子本身的问题比较多，加上三期的绿化一直没有移交，平时处于三不管状态。正是这些历史遗留问题，加上对物业本身服务质量也有一些意见，很多三期业主以此为由，拒缴物业费，连锁反应导致其他业主效仿。

　　“我个人认为，如果大家能把维持物业生存的物业费交了，再提请建议，要求物业有则改之，无则加勉，并由业委会监督，不至于走到今天这地步。”业主张先生认为，造成如今这一局面，除了物业、业主应承担的责任未“履行”到位外，业委会也有一定责任。

　　张先生说，以往，小区出现大面积楼顶漏雨的情况，这些公共设施维修，要动用日常维修资金，未被“波及”的居民并不十分理解。这时候，由物业出面解释，居民多半会有抵触，而作为中立方，业委会如果能出面沟通，业主更容易被说服。

　　“物业公司管得还可以，毕竟要做到让所有居民满意不太可能。我们可以指责物业的种种不是，可以提出小区存在的诸多问题，我们也有权要求物业予以整改，但如果物业真的‘撒手’，受损害最大的还是我们业主。”采访中，业主李大爷直言，客观地讲，小区物业今年的工作比以前进步不少，小区管理有了起色，我们应多看好的一面，多包容一些，最好不要搞得两败俱伤。

　　李大爷的说法得到了不少居民的认同。业委会发放给小区业主的意见反馈单可以佐证：２４１５户业主中，不同意物业退管的超过一半。


　　物业：

　　连续多年亏损无力支撑

　　８月１７日上午，紫郡小区物业负责人接受了记者采访，并表示公司欲退出纯属无奈。

　　该负责人告诉记者，最让他们头痛的是小区物业费标准不高，还收不上来。

　　负责人给记者算了一笔账：小区业主共２４１５户，5年来物业经营成本逐年增长，物业费维持原状。若收缴率能达到９8％以上，收支基本持平；２０１１年的收缴率降至8０％左右，亏损超过1００万元；２０１２年到７月底，收缴率还不到２３％，亏损更加严重。

　　“不交费，如果是服务质量有缺陷，我们可以改进。”该负责人说，“可大多数业主不交费，原因不是服务质量，而是房子质量，而这个属于当时房地产开发公司的遗留问题。结果，我们成了‘替罪羊’。”

　　在此之前，这一遗留问题，小区业主曾多次找开发商协商。开发商的不积极作为，惹恼了业主，业主多少把怨气撒在了物业头上。该负责人表示，今年表现尤为明显，在问题暴露较多的三期业主中，只有一小部分业主续交了物业管理费。

　　据了解，紫郡5年来的物业收费标准为：高层每平方米１．８元，小高层１．２元，多层０．５５元。收费最高的高层人数最多，房屋质量问题也集中在户数最多、人数最多的三期高层上，直接导致物业费的收支亏空。

　　物业公司要退管，鄞州潘火街道紫郡社区居委会在积极想办法应对。

　　对于比较突出的房子渗水漏水问题，居委会协同潘火管委会、物业公司和华丰房产已达成一致，尽快解决。


　　相关部门：

　　炒物业鱿鱼要慎重

　　业主对小区物业怨声载道：乱收费、治安差、不作为……对于这种不能为业主服务的物业，相关主管部门的意见很明确———业主应该拿起法律武器，坚决撤换！

　　这两年，小区业主炒物业鱿鱼的新闻屡屡见诸报端。

　　２０１１年，江北天水家园、江北三和嘉园的业主都成功“炒掉”了原来服务不到位的物业，顺利完成物业交替。

　　但是，存在另外一种情况：物业服务不错，但因为老小区收费难、管理难、维护难，使得不少物业公司甘心放弃“阵地”。对于这类情况，主管部门希望业主慎重选择物业的去留。

　　海曙是全市老小区最为集中的区域之一，数据显示，２０１１年，海曙有１０个老小区物业想退出，海曙区物业管理办公室联合街道召开协调会３０多次，最后只有２家物业退出管理。江东同样也有多家老小区物业有退出打算，也被相关部门尽力挽留成功。

　　江东写意春秋是个例子。自２００１年写意春秋小区交付，锦地物业在对小区服务管理的１０年间，物业公司服务到位，小区环境整洁，治安良好，得到了小区全体业主的认同，物业收缴率达到了９５％以上。但随着物业经营成本特别是人工成本的逐年增长，物业亏损一年年加剧，到２０１１年不得不公告退出写意春秋物业管理。为此，江东区物业办联合街道多次协调，小区业委会也征询小区业主意见，最终，79.5%的业主同意物业的相关要求，成功留住物业。

　　以市场化运作的物业公司选择“退管”，使得不少小区陷入尴尬境地。好物业难留，即使更换了，在未提高收费标准的前提下，往往是以牺牲、降低服务质量为代价，说不定“越换越差”。鄞州区某小区物业换了三届后，实现小区物业自治，但到目前又面临难以维持的局面。

　　对此，江东区提出了一个树立社区、物业、业主委员会“三位一体”的理念。从机制建设着手，积极搭建社区物业行业党建联建平台，加强社区、物业企业、业委会的交流和沟通，协调解决社区物业管理中出现的问题，形成共驻共建的联动机制，提高物业服务水平，促进社区和谐建设。

　　“一个小区的物业服务品质要提升，社区、物业、业主委员会三驾马车必须并驾齐驱，共同发力，目标一致。物业是小区的保姆，社区是建设和谐小区的主导者，业主委员会则是广大业主的代表，业主大会的执行组织，三者和谐了，互为一体了，小区的管理品质也就提高了。”海曙区物业办相关负责人说，“三者之间不是相互对立、推卸责任。这才能最直接、最有效破解物业管理难题。”


　　链接

　　物业“退管”要走什么程序

　　《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》明确了业主“炒”掉物业、物业主动“退管”等的具体程序，并强调：物业公司如果不走规定程序而擅自“退管”，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示，同时自社会公示之日起取消该物业公司１年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目１年内也不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

　　《办法》还明确，不管是业主“炒”了物业还是物业主动“退管”，在新物业公司到位后，对于业主欠交的物业费，原物业公司可依照原合同约定，委托新的物业公司代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业公司应为原物业公司收取欠交物业费提供帮助，但原物业公司不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

　　物业服务合同未满，如果物业公司已经决定在合同到期后不再续约，或者想提前解除合同，即想主动“退管”，应于拟解除合同３个月前，将退出原因、时间书面告知业委会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居委会。

　　业委会在收到物业公司书面报告后５天内，应就物业“退管”相关事项张贴公告，以公开征求业主意见，公告时间不少于１５日。公告期满，如果持异议的业主未超过半数，业委会应及时与物业公司进行协商，依法签订退管协议，并于签订退管协议之日起１５日内，开始选聘新物业公司。

　　如果公告期满后，不同意物业“退管”的业主超过半数，或业委会与物业公司没有达成退管协议，而物业公司又执意要“退管”，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业公司沟通，为平稳过渡增加３个月时间的缓冲期。

　　在物业服务合同终止前１５日，如业主大会仍未选聘到新的物业公司，辖区人民政府物业管理协调领导小组应在７个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居委会及业委会等相关部门召开联席会议，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。(金晓东)


　　·启 事·

　　物业和业主，二者本应和谐共处，却总是在“钱”上结冤家。

　　近年来，二者矛盾、冲突不断，甚至出现小区被弃管、物业被解聘的状况。

　　那么，怎样才能让双方“化敌为友”，共创小区和谐？关于物业退管，您又有什么话说，欢迎来电来邮。

　　热线：１８００５７４１８９０

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