二手房买卖水很深请慎重再慎重

猴子

杭州孙女士买房事件的进展，江东法院民一庭庭长杨柳艳一直很关注。

　　最近，该院也接到一起类似案件：因借款人在规定期限内无力偿还欠款，借款方银行欲将抵押物房子拍卖，结果发现，不行。原来，在双方签定抵押合同的前一周，借款人把房屋租了出去，一租就是２０年。

　　与孙女士不同，作为单位，银行表示“房屋的使用权”可以放弃，但租金须缴到银行方。租客说，已一次性交清。

　　“现在正在审查这笔资金，是否有违背常理处。因为房子很大，２０年的租房款不是一笔小数目。”杨庭长说，碰到这样的事情，单位都很头大，不要说个人了。

　　“希望孙女士的事情能妥善解决，也能给我们今后对类似案件的审判、执行提供一个范例。”

　　“二手房买卖，水真的很深。”浙江导司律师事务所张英律师，也一直关注着这一事件的进展。

　　二手房买卖案子，张律师也遇到不少。

　　“一般都是买房者吃亏。”张律师说，相比预售房和一手现房，二手房交易程序要复杂得多，常常涉及银行、中介，有时还涉及承租人、产权共有人等，发生纠纷的概率较大。加上购房者与房东对房屋状况所掌握的信息不对称，购房者承担的风险更高。

　　“真的很有必要给购房者做个提醒。”（王 佳）


　　前言

　　近段时间，杭州一条“二手房买卖”的新闻成了不少宁波人茶余饭后的谈资。

　　事情原委是这样的：

　　今年７月底，杭州孙女士通过卓家房产中介，从一委托人手中，买下滨江锦绣江南小区一处１１４平方米房产，打算作为女儿婚房。等她全额支付了２１６万（１９８万元房款＋１８万元税费）拿到房产证的第二天，却发现一个令人崩溃的事实：房子里还有一位租客刘先生，他跟原房东签了２０年房屋租赁合同。

　　房屋虽然是自己的了，却要等到２０年后才能入住，这个事实让孙女士很绝望。孙女士开始走上艰辛的维权路。目前，属地法院已承接此案。

　　因为案件很有典型意义，最高人民检察院《法治中国》摄制组近日已到杭州采访孙女士买房一事。

　　最终结果会怎样？人们都很关心。

　　一位宁波市民坦言：如果这种方式被人效仿，而又没有很好的办法去遏制，那么后果太可怕，以后估计都没人敢买二手房了。

　　随着前些年房价的热涨和近两年房产市场“只涨不跌”“神话”的破灭，加上民间借贷纠纷，二手房交易中也是“乱象”频出，让人防不胜防。

　　如何规避？如何最大限度地保障自己的权利？近日，帮办记者专程进行了采访。

　　（王 佳）


　　ＮＯ．1   二手房性质

　　“房产权利有限制。”张英律师举了较常见的现象，被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房的，是不能上市交易的。

　　杭州有位女士，给女儿买婚房，买了套债务房。原来签好合同、付出１００万后，这位女士去房管部门办理三证过户时才得知：原房东欠债，房子被法院保全，无法交易。眼下，三证办不出，退钱也无望。

　　“所以，一定要确认产权的可靠性。”杨柳艳庭长说，要验看产权证的正本，并且到房管部门查询此产权证登记信息的真实性，确认有没有被抵押、查封等等。

　　那么，合同签完办过户才发现房子被法院查封，这个情况在实际操作中多不多？宁波一家知名中介公司的资深经纪人告诉记者，一般来说，如果房子被法院资产保全了，是不能进行网签合同备案的，“看这个情况，应该是签合同时还没有被法院保全，直到办三证时才被法院保全，里面有个时间差。”

　　杨庭长也认可这一情况出现的可能性。所以，购买二手房，最好侧面了解一下购房者的身份，同时，在办理手续时，不要拖着不办，只有当房产证上写上自己的名字，才能安心。

　　张律师说，在审查产权证时，还应注意３个方面：

　　以优惠价、标准价购买的公房出售时，要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

　　军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让，大多数单位都不允许其职工向外人出售房屋。

　　远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

　　ＮＯ．２ 卖方资质

　　“这里面，买房者可能会遭遇两个漏洞：卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权；卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。”杨庭长说，这样的案例，前些年都遇到过。

　　如何规避？杨庭长说，首先，要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上会认定合同无效。

　　“如果是夫妻双方，一方瞒着另一方卖房，另一方上法院起诉，说根本不知道房子被卖。如果第三人善意购买房屋并已办理登记手续，法院一般会认定合同有效。不知情一方受损权益，根据婚姻法司法解释三，由另一方赔偿。”杨庭长说，即便如此，如果这对夫妻只有一套房，另一方坚持不搬，其间的调解，买房者也会焦头烂额。

　　其次，要确定除产权人外是否还有共住人。由于历史原因，比如有些房改房，除产权人外还有共住人。共住人虽然没有产权，但法律规定，他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。

　　“遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出条款，这样买房者可以主动些。”

　　目前，二手房买卖过程中，卖方委托他人出售房屋的现象很普遍。

　　“不管产权人一人以上，还是委托他人卖房，一定要有委托书，而且委托书最好是经过公证的。”张英律师提醒，有条件的话，办理委托书公证时，买房者最好亲自参与。

　　张律师曾遇到过一起案子。作为卖房人，丈夫未经妻子同意，找到一名女子冒充其妻子，到公证处办理了委托书公证，将房子卖于第三人。后因双方买卖价格低于市场正常交易价格，这份房屋买卖合同被其妻子向法院起诉，主张合同无效。

　　“如果无法亲自参与，也应仔细查验公证书的真伪。查询公证书真伪的方法可直接拨打公证处的电话，告知查询真伪的需求，并告知公证书的编号，公证处会按照提供的公证书编号陈述公证书内容。”

　　ＮＯ．３ 二手房软硬件

　　有过二手房买卖经历的市民，可能都有个体会：当时什么都注意到了，就没过多关注住宅本身的质量瑕疵。直到搬进居住了，才发现这个地方不满意，那个地方不舒服。

　　据了解，质量瑕疵主要有：漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等，以及相邻关系上的瑕疵，比如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。

　　张英律师建议，购房者一定要对房屋质量仔细验看，如有必要，可以请专业人士陪同看房。

　　“除了实地考察外，最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修，是否存在其他质量问题。”张律师说，特别需要细心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化，以及已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用是否结清。

　　“购房者对简单的新装修更要多一个心眼，因为有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。”

　　ＮＯ．４ 户口和租赁

　　房子是自己的，凭什么让一个不相干的陌生人挂着户口，却奈他不何？现实生活中，类似情况并不鲜见。一些有着类似遭遇的网友经常会发帖求助：前任房东不肯把户口迁走怎么办？

　　如果所购买的住房中，卖方的户口无法迁移，买方也同样无法迁入。很多购房者是出卖原先的自住房后改善条件的，如此一来，自己出售住房后，户口也同样无法迁移，于是形成了一个户口迁移问题的恶性循环。

　　“我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。”杨柳艳庭长说，根据司法解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。

　　为了尽量减少此类户口纠纷，张英律师建议，一是向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息；二是最好在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。

　　除了户口问题，租赁也是摆在买房者面前的一道难题，杭州今年已发生了两起。

　　法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没有到，租客都可以住到租赁期限界满。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，只有两种情况例外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　那么，该风险如何防范？杨庭长和张律师认为，一是在购买前，注意调查清楚房屋是否有租赁关系。如果购买时，卖家还有租赁关系，需特别注意，要在合同上明确交房时间，以及卖方的保证。二是在二手房买卖中，房屋已经租赁的信息往往是比较隐蔽的，建议买房者在合同中明确约定卖方的违约责任，以此对卖方进行制约。

　　“违约金不妨设得高一些。购房者与房东对房屋状况所掌握的信息存在不对称，对相关条款设置更高的违约金，房东的压力会更大，会促使其更积极迅速地履行义务。比如说，设立条款：房屋交付时必须无租赁关系，如有租赁关系，房东需双倍返还房款。”

　　此外，付款方式上也有讲究。买卖二手房，购房者的义务只有一项：付钱。而房东的义务却有很多：交付房屋、迁出户口、办理产权证……这些都是很重要的节点，只要有一个环节发生问题，对于购房者来说，都是相当大的麻烦。

　　所以在购买二手房时，最好根据交易关键节点分期付款，分期付款时，约定付款的时间和房东履行义务的每一个重大节点最好都套牢。


　　健康提醒

　　健康牙齿

　　仅仅刷牙并不够

　　近日，陈先生为牙齿问题伤透了脑筋。

　　“起初是三颗蛀牙，补了掉，掉了补，后来引发了尖周炎，进行了根管治疗，那段时间，连续跑医院，总算补牢了。现在，补的牙齿又松动了，不看又不行，真是烦啊。”

　　“陈先生这样的情况，临床上很常见。”李惠利医院口腔医学硕士闵莉芳说，现在，很多人的牙齿变得很“娇气”、冷热酸甜碰不得、牙根又酸又软、吃什么都牙疼……

　　有人把牙齿问题归结为刷牙不勤，真只是如此吗？闵医生说，除了每天刷牙、饭后漱口这些“常规”的牙齿保护措施外，还有些细节需要关注：

　　及时清除牙隙间的食物残留物。牙齿间隙经常夹进的食物纤维，在腐败过程中可以产生酸性物质，腐蚀牙齿，损害牙周组织，应及时通过刷牙或者采用牙线来进行清除。

　　轮流“使唤”牙齿。正确的咀嚼方法是双侧或两侧交替使用，平衡它们的“工作量”，以免造成牙齿单侧过度磨损以及颜面部的不对称。

　　给牙齿充足的营养。牙齿的发育离不开各种营养食物。不论是成人还是儿童，饮食要多样化，不要偏食。

　　纠正有损于牙齿的不良习惯。有些婴幼儿由于吮吸拇指、舔牙、咬牙、张口呼吸、咬嘴唇等习惯，造成牙齿的错位和畸形。纠正不良习惯有利于牙齿保健。

　　睡前刷牙很重要。人在入睡后，细菌在口腔温度和唾液分泌量减少的情况下容易繁殖。睡前刷牙要尽量彻底。

　　避免或慎用对牙齿健康有损害的药物。四环素、金霉素等药物可使牙齿发黄或牙釉质发育不全，日后容易发生龋齿。未换牙的小孩避免使用，成人则不要大量或长期服用这些药物。

　　防止外伤。不要用牙齿去咬坚硬的物品如小核桃、啤酒瓶盖等，以免牙齿受到损伤。

　　定期检查。定期检查牙齿可预防牙病滋生。成人最好每年进行一次牙检，发现牙病及时治疗。

　　“随着现代口腔预防医学的发展，人们已可能有效地控制龋齿、牙周疾病的发生、发展，使齿龄与寿龄大致相等，八九十岁的老寿星，仍然可拥有一口健康的牙齿。”

　　（王 佳 吕方伟）